부동산거래 탈세 집중 세무조사

국세청이 부동산 시장에서 변칙적인 탈세 행위에 대한 강력한 대응을 예고했습니다. 부모로부터 편법 증여를 받아 고가 아파트를 취득하거나 다운계약서를 이용해 양도소득세를 축소 신고하는 등의 사례가 적발되면서, 총 156명을 대상으로 세무조사에 착수한다고 밝혔습니다. 이번 조사는 특히 최근 부동산 시장에서 대두된 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 맞물려, 강남권 및 인기 지역 아파트 거래에서 발생하는 탈세 수법을 정조준하고 있습니다.

 

1. 국세청 부동산거래 탈세 156명 세무조사 착수

국세청은 이번 조사에서 다양한 유형의 부동산 탈세 행위를 적발했다. 주요 조사 대상은 다음과 같습니다.

• 편법 증여 및 자금 출처 불분명 혐의자(35명): 부모 등으로부터 편법 증여를 받았거나 신고를 누락한 자금으로 고가 아파트를 취득한 혐의
• 가장매매 및 부실법인 활용 혐의자(37명): 허위 매매를 통해 비과세 혜택을 받거나 법인을 이용해 세금 부담을 회피한 사례
• 다운계약 거래 혐의자(37명): 실제 거래 가격보다 낮은 가격을 신고하여 양도소득세를 축소한 사례
• 특수관계자 간 저가 직거래 혐의자(29명): 부모와 자녀 등 특수관계자 간 시세보다 낮은 가격으로 거래하여 세금을 줄인 사례
• 지분 쪼개기 기획부동산 혐의자(18명): 개발 예정 지역의 토지를 사들여 지분을 쪼개 비싸게 판매하는 방식으로 서민들에게 피해를 주는 사례

국세청이 탈세 행위를 집중적으로 조사하는 것은 조세 정의를 실현하는 차원에서 당연한 조치입니다. 특히 최근 부동산 시장에서 불법적 거래가 늘어나고 있는 만큼 강력한 단속이 필요합니다. 다만, 이번 조사가 일회성 단속에 그칠 경우 실질적인 효과를 거두기 어려울 수 있을 것 같습니다. 단속의 지속성과 함께, 사전 예방을 위한 제도적 보완이 필요해 보입니다. 

2. '똘똘한 한 채' 선호 현상과 부동산 시장의 변화

부동산 시장이 전체적으로 약세를 보이는 가운데, '얼죽신(얼어 죽어도 신축)', '똘똘한 한 채' 트렌드가 심화되면서 서울과 지방 간의 양극화가 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 특히 서울 강남권 아파트는 집값 급등기의 최고점을 넘어서는 등 특정 지역에 대한 쏠림 현상이 심화되고 있습니다. 

 

이러한 상황 속에서 세금을 회피하려는 시도 또한 증가하고 있으며, 국세청은 이를 차단하기 위해 강력한 대응 방안을 마련했습니다. 부모의 재력을 이용해 고가 아파트를 매입하거나, 친인척을 동원한 가장매매를 통해 양도세를 줄이려는 사례가 꾸준히 발생하고 있어 이에 대한 면밀한 검증이 진행될 예정입니다.

 

서울 강남권을 중심으로 한 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 부동산 양극화를 심화시키고 있는 것 같습니다. 이는 부동산 시장이 조세 정책의 영향을 크게 받는다는 점을 보여줍니다. 하지만 정부의 규제에도 불구하고 이러한 선호 현상이 지속되는 이유는 근본적으로 공급 부족과 안정적인 투자처 부족 때문이 아닐까 합니다. 규제 강화만으로 시장을 정상화하기는 어렵고, 실질적인 공급 확대와 공정한 세제 정책이 함께 이루어져야 한다고 생각합니다.

3.  부동산거래 탈세 수법의 구체적인 사례

▷ 편법 증여를 통한 고가 주택 취득: 최근 적발된 사례 중 하나는, 직업 및 소득 수준에 비해 명백히 자금 출처가 불분명한 사람이 강남의 고가 아파트를 매입한 경우입니다. 이들은 대부분 부모로부터 편법 증여를 받았음에도 불구하고 이를 신고하지 않아 증여세를 탈루한 혐의를 받고 있습니다.

 

부모의 자산을 이용한 편법 증여는 상속세 및 증여세 회피를 위한 대표적인 수법이죠. 그러나 이러한 탈세 행위가 일반 서민들에게는 상대적으로 큰 세금 부담을 지우는 결과를 초래할 수 있습니다. 다만, 편법 증여와 합법적 증여의 경계가 모호한 경우도 많아, 단순한 조사뿐만 아니라 보다 명확한 기준 마련이 필요할 것 같습니다.

 

▷ 가장매매를 이용한 비과세 혜택: 일부 다주택자들은 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해 서류상으로만 주택을 친척에게 이전한 뒤, 가격이 급등한 다른 주택을 매도하는 방식으로 양도세를 회피했습니다. 이러한 가장매매는 세법상 불법 행위에 해당하며, 이번 조사에서 집중적으로 적발된 유형 중 하나입니다.

 

가장매매는 명백한 불법 행위이며, 시장의 투명성을 해치는 주요 요인 중 하나입니다. 하지만 이러한 방식이 계속 활용되는 이유는 다주택자들이 기존 세제 체계를 피해 합법적으로 절세할 방법이 제한적이기 때문입니다. 현행 세제가 현실과 동떨어진 측면이 있는 만큼, 보다 합리적인 조세 제도 개편이 함께 이루어져야 할 것입니다.

 

▷ 부실법인을 활용한 양도세 회피: 또 다른 사례로는 폐업 상태인 부실법인에 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 양도한 후, 해당 법인이 단기간 내 실제 양수자에게 고가로 재매각하는 방식이 있습니다. 이 과정에서 세금 부담을 법인에 전가하고 양도세를 회피하는 수법이 자주 활용되었습니다.

 

부실법인을 통한 양도세 회피는 기존의 법인세 제도와 양도소득세 제도의 허점을 노린 행위입니다. 이에 대한 단속이 강화되는 것은 바람직하나, 근본적으로 법인을 활용한 부동산 투자에 대한 명확한 규정 정비가 필요합니다. 또한, 단속 과정에서 정당한 법인 거래까지 위축되지 않도록 세심한 접근이 필요합니다.

 

▷ 특수관계자 간 저가 직거래: 부모와 자녀 간의 부동산 거래에서 시세보다 낮은 가격으로 거래한 후, 매수자는 증여세를 회피하고 매도자는 양도소득세를 줄이는 방식도 적발되었습니다. 이러한 거래 방식은 세법상 불법 증여에 해당할 수 있어 면밀한 조사가 이루어질 예정입니다.

 

부모와 자녀 간 부동산 거래의 경우, 정상적인 거래와 편법 증여의 경계를 정하기가 쉽지 않습니다. 단순히 시세보다 낮은 거래라고 해서 모두 불법으로 간주하는 것은 형평성 문제를 초래할 수 있습니다. 정부가 이러한 거래를 감시하는 것은 필요하지만, 세부적인 기준을 보다 투명하게 마련할 필요가 있습니다.

 

▷ 지분 쪼개기 기획부동산: 모아타운 등 소규모 정비사업이 예상되는 지역에서 도로나 작은 필지를 매입한 뒤, 이를 다수의 개인에게 지분 형태로 분할 판매하는 방식으로 부동산 투기가 이루어졌습니다. 이러한 방식은 서민들에게 피해를 주는 것은 물론, 가공 경비를 계상하는 등의 탈세 행위로 이어집니다.

 

지분 쪼개기를 통한 기획부동산은 서민들에게 피해를 주는 대표적인 사기 수법 중 하나입니다. 따라서 이에 대한 강력한 규제가 필요합니다. 다만, 해당 지역의 개발 가능성이나 법적 문제로 인해 일부 투자자들이 피해를 볼 수도 있으므로, 정책 시행 전에 충분한 법적 검토가 이루어져야 합니다.

4. 국세청의 부동산거래 탈세 강력한 대응 방침

국세청은 이번 조사를 통해 변칙적이고 지능적인 세금 회피 행위에 대한 엄정한 대응을 예고했습니다. 특히, 부동산 거래가 집중되는 지역을 중심으로 현장정보를 수집하고, 다양한 과세 인프라를 활용해 세금 신고의 적정성을 검증할 계획입니다. 향후에도 국세청은 부동산 거래와 관련된 탈세 행위를 지속적으로 감시하고, 정기적인 조사를 통해 조세 정의를 실현할 방침입니다.

 

탈세 혐의가 명백하게 확인될 경우, 관련자에 대한 철저한 조사를 진행하고, 법적 조치를 통해 엄격한 처벌을 내릴 예정입니다. 이번 조사를 통해 부동산 시장의 투명성이 높아지고, 세금 회피를 목적으로 한 변칙적인 거래가 근절될 수 있을지 귀추가 주목됩니다.

 

국세청의 강력한 대응 방침은 조세 정의 실현을 위한 중요한 조치입니다. 다만, 탈세 혐의자에 대한 조사와 처벌만이 능사가 아니라, 시장에서 이러한 변칙적 거래가 발생하지 않도록 예방하는 것이 더 중요한 것 같습니다. 또한, 다주택자와 실수요자를 구분하여 정교한 정책을 수립해야 하며, 일관된 세제 정책을 유지해야 시장의 예측 가능성이 높아질 것 같습니다.

 

<출처: 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)>