부동산 직거래는 중개인을 거치지 않고 매도인과 매수인이 직접 계약을 체결하는 방식으로, 계약서 작성 시 보다 명확한 특약사항을 기재하는 것이 중요합니다. 특약사항은 계약 당사자 간의 권리와 의무를 보다 구체적으로 정리하여 분쟁을 예방하는 역할을 합니다. 본 글에서는 부동산 직거래 계약서에 포함할 수 있는 주요 특약사항을 정리하였습니다.
1. 계약 당사자의 명확한 정보 기재
특약사항에 계약 당사자의 인적 사항을 상세히 기재해야 합니다.
- 매도인(양도인): 성명, 주민등록번호(또는 사업자등록번호), 주소, 연락처
- 매수인(양수인): 성명, 주민등록번호(또는 사업자등록번호), 주소, 연락처
- 부동산 정보: 주소, 지번, 건물 면적, 대지 면적 등
2. 계약금 및 잔금 지급 일정
- 계약금, 중도금, 잔금의 지급 일정 및 방법을 명확히 기재합니다.
- 예금 계좌 정보를 포함하여 입금 방법을 구체적으로 명시합니다.
예시: 매수인은 계약 체결 시 계약금 10%를 매도인에게 지급하며, 중도금 및 잔금은 다음과 같이 지급한다.
- 계약금: 2025년 3월 10일 (금액: 10,000,000원)
- 중도금: 2025년 4월 10일 (금액: 20,000,000원)
- 잔금: 2025년 5월 10일 (금액: 70,000,000원)
3. 소유권 이전 등기 및 권리 관계 확인
- 매도인은 잔금 지급 완료 후 소유권 이전 등기 절차를 신속하게 진행해야 합니다.
- 등기 비용 부담 주체를 명확히 기재합니다.
- 부동산에 설정된 근저당, 가압류 등의 권리관계를 확인하고, 잔금 지급 전까지 말소를 완료하도록 명시합니다.
예시: 매도인은 본 계약 체결일 기준 해당 부동산에 대한 근저당, 가압류 등 어떠한 권리 제한 사항이 없는 것을 보증하며, 만약 존재할 경우 잔금 지급 전에 모두 말소하여야 한다.
4. 부동산 인도 조건 및 일정
- 부동산 인도일을 명확하게 지정하고, 인도 상태(빈집 여부, 내부 시설 등)에 대해 기재합니다.
- 임대차 계약이 존재하는 경우 해당 계약 승계 여부를 정리합니다.
예시: 매도인은 잔금 지급일로부터 7일 이내에 해당 부동산을 매수인에게 인도하며, 인도 시 내부 시설물(에어컨, 보일러, 가전제품 등)의 상태를 점검하고 이상이 없음을 확인한다.
5. 세금 및 비용 분담
- 계약 체결 시 발생하는 취득세, 양도소득세, 중개수수료(해당 시) 등의 세금 및 비용의 부담 주체를 명시합니다.
- 공과금 정산 방법(전기, 수도, 가스 요금 등)을 구체적으로 기재합니다.
예시: 부동산 매매에 따른 취득세는 매수인이 부담하며, 양도소득세는 매도인이 부담한다. 또한, 계약 체결일 이전까지 발생한 수도, 전기, 가스 요금은 매도인이 정산 후 매수인에게 인도한다.
6. 계약 해제 및 위약금 조항
- 계약금 반환 및 손해배상 관련 조항을 설정하여 분쟁을 예방합니다.
- 일방적인 계약 해제 시 위약금을 부과하는 내용을 포함할 수 있습니다.
예시: 계약 체결 후 매수인이 계약을 임의로 해제할 경우, 계약금은 반환되지 않는다. 반대로, 매도인이 계약을 해제할 경우 계약금의 2배를 매수인에게 반환해야 한다.
7. 하자 담보 책임
- 부동산의 하자(누수, 결로, 곰팡이 등)에 대한 매도인의 책임 여부를 명시합니다.
- 하자 발견 시 손해배상 또는 계약 해제 가능 여부를 기재합니다.
예시: 매도인은 계약 체결 시점에서 해당 부동산의 주요 하자 사항을 매수인에게 고지해야 하며, 계약 후 3개월 이내에 중대한 하자가 발견될 경우 수리 비용을 부담한다.
8. 기타 특약 사항
계약 당사자의 협의에 따라 추가 특약을 설정할 수 있습니다.
- 대출 승계 여부: 매수인이 기존 대출을 승계하는 경우, 대출 조건 및 절차를 명시합니다.
- 계약 연장 및 조정: 일정 조건 충족 시 계약 기간을 연장할 수 있도록 기재합니다.
- 기타 부속물 포함 여부: 에어컨, 가전제품 등의 인수 여부를 기록합니다.
예시: 매수인은 기존 임대차 계약을 승계하며, 임차인 보증금 반환 책임은 매도인에게 있다.
9. 법적 효력 및 분쟁 해결
- 특약사항이 계약서와 동일한 법적 효력을 가지도록 명시합니다.
- 분쟁 발생 시 관할 법원을 지정합니다.
예시: 본 계약 및 특약사항은 상호 합의하에 작성되었으며, 본 계약과 관련하여 발생하는 분쟁은 매도인의 주소지를 관할하는 법원에서 해결한다.
10. 중개인 개입 금지 조항
• 본 계약은 직거래로 진행되며, 계약 체결 후에도 제3의 중개인이 개입하여 수수료를 청구할 수 없음을 명시합니다.
예시: 본 계약은 매도인과 매수인 간의 직거래로 체결되며, 계약 체결 이후에도 제3자가 중개수수료를 요구할 경우 해당 청구는 인정되지 않는다.
11. 건축물대장 및 토지대장 확인 조항
• 매도인은 매수인에게 건축물대장과 토지대장을 제공하며, 이 내용과 실물의 불일치 여부를 사전에 확인합니다.
예시: 매도인은 매수인에게 건축물대장 및 토지대장을 제공하며, 실제 부동산 정보와 대장이 일치함을 보증한다. 만약 불일치가 발견될 경우 매수인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다.
12. 임대차 계약 여부 확인 및 책임 명시
• 해당 부동산이 기존 임대차 계약이 존재하는 경우, 임차인의 계약 승계 여부와 보증금 반환 책임을 명확히 규정합니다.
예시: 본 부동산의 기존 임대차 계약에 대한 승계 여부는 매수인과 매도인이 협의하여 정하며, 임차인의 보증금 반환 책임은 매도인에게 있다.
13. 사용 승인 및 건축물 용도 확인
• 해당 부동산이 건축법상 적법한 용도로 사용되고 있는지 확인하고, 불법 용도 변경 등이 없음을 보증합니다.
예시: 매도인은 해당 부동산이 법적으로 허용된 용도로 사용되고 있음을 보증하며, 불법 용도 변경 사항이 있을 경우 매수인은 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있다.
14. 환경 및 안전 관련 조항
• 건물의 석면, 라돈, 기타 유해 물질 존재 여부를 확인하고 이에 대한 책임을 명시합니다.
예시: 매도인은 해당 부동산이 유해 물질(석면, 라돈 등)로부터 안전함을 보증하며, 추후 관련 문제 발생 시 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다.
15. 개인정보 보호 조항
• 계약 과정에서 취득한 개인정보를 제3자에게 제공하지 않는다는 내용을 명시합니다.
예시: 본 계약 체결 과정에서 취득한 개인정보는 계약 이외의 목적으로 사용되지 않으며, 제3자에게 제공되지 않는다.
16. 공용시설 및 관리비 관련 조항
• 아파트, 오피스텔 등 공동주택일 경우 공용시설의 이용 규칙과 관리비 분담 방식을 명확히 기재합니다.
예시: 매수인은 본 부동산의 관리비 납부 의무를 승계하며, 관리사무소와 협의하여 관리비 체납 여부를 확인한 후 계약을 진행한다.
17. 특정 시설물 유지 및 수리 책임
• 건물 내부 시설(보일러, 수도, 전기 등)의 유지 보수 책임을 명확히 정합니다.
예시: 매도인은 계약일 기준 정상 작동 중인 시설물(보일러, 수도, 전기 등)을 보증하며, 잔금 지급 후 30일 이내 발생하는 고장은 매도인이 수리한다.
18. 지적도 및 인접 부지 경계 확인 조항
• 부동산의 경계선이 명확한지, 인접 토지와의 경계 문제가 없는지를 확인하는 특약입니다.
예시: 매도인은 매수인에게 부동산의 지적도를 제공하며, 인접 부지와의 경계에 대한 분쟁이 없음을 보증한다.
19. 미등기 사항 및 불법 건축물 확인 조항
• 부동산이 미등기 상태이거나 불법 증축된 부분이 있는지 확인하고, 이에 대한 매도인의 책임을 명시합니다.
예시: 매도인은 해당 부동산이 적법하게 등기된 상태이며, 불법 건축 또는 무허가 증축된 부분이 없음을 보증한다. 만약 계약 후 이에 대한 문제가 발생할 경우, 매도인은 매수인에게 손해배상을 해야 한다.
20. 은행 대출 및 담보 설정 관련 조항
• 매수인이 은행 대출을 통해 잔금을 지급하는 경우, 대출 승인을 위한 절차와 담보 설정 관련 사항을 명시합니다.
예시: 매수인은 해당 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 실행할 수 있으며, 매도인은 이에 필요한 협조(등기부 등본 제공, 서류 작성 등)를 하여야 한다. 매수인의 대출이 불승인될 경우 계약 해제 여부는 상호 협의하여 결정한다.
21. 공사 및 수리 보장 조항
• 계약 체결 후 일정 기간 내 주요 시설(전기, 수도, 난방 등)의 고장 발생 시 책임 소재를 명시합니다.
예시: 계약 체결 후 30일 이내에 보일러, 전기, 수도 등 주요 시설에 중대한 하자가 발생할 경우, 매도인은 이에 대한 수리 비용을 부담한다.
22. 토지 용도 및 개발 관련 조항
• 해당 부동산(토지)의 용도 변경 가능성이나 향후 개발 계획과 관련된 내용을 포함할 수 있습니다.
예시: 매도인은 해당 토지가 향후 용도 변경 및 개발 제한 사항이 없음을 보증하며, 만약 계약 후 이에 대한 문제가 발생할 경우 매도인은 손해배상의 책임을 진다.
23. 기존 채무 및 체납금 확인 조항
• 부동산과 관련된 미납 세금, 관리비, 공과금 등이 있는 경우 이에 대한 정리 및 부담 주체를 명확히 합니다.
예시: 매도인은 계약 체결 전까지 해당 부동산에 대한 미납 지방세, 재산세, 관리비 등의 체납 금액이 없음을 보증하며, 만약 계약 후 미납 사실이 발견될 경우 매도인이 이를 전액 납부한다.
24. 천재지변 및 불가항력 조항
• 지진, 홍수, 화재 등 천재지변으로 인해 계약이 정상적으로 진행되지 못할 경우 대응 방안을 명시합니다.
예시: 계약 체결 후 천재지변(지진, 홍수, 화재 등)으로 인해 부동산이 심각한 피해를 입은 경우, 계약을 무효로 할 수 있으며, 계약금 및 중도금은 매수인에게 반환된다.
25. 계약 후 제3자의 권리 주장 조항
• 부동산에 대한 제3자의 권리 주장(소유권 분쟁, 전세권 설정 등)이 발생할 경우 매도인의 책임을 명확히 합니다.
예시: 매도인은 본 계약 체결 후 제3자가 해당 부동산에 대한 권리를 주장하거나 소유권 분쟁이 발생할 경우, 이를 해결할 책임을 지며, 매수인에게 발생하는 손해를 배상한다.
26. 등기 지연 시 대처 방안
• 소유권 이전 등기가 지연될 경우 이에 대한 보상 및 대응책을 마련합니다.
예시: 매도인은 잔금 지급 후 30일 이내에 소유권 이전 등기를 완료하여야 하며, 이를 지연할 경우 매수인에게 매일 10만 원의 지체 보상금을 지급한다.
27. 분쟁 발생 시 조정 절차 조항
• 계약과 관련된 분쟁이 발생했을 때 조정 및 해결 절차를 명확히 규정합니다.
예시: 본 계약과 관련된 분쟁 발생 시, 당사자는 우선적으로 상호 협의하여 해결하며, 협의가 어려운 경우 대한상사중재원의 중재 절차를 따른다.
결론
부동산 직거래 계약서는 철저한 특약사항 작성이 필수적입니다. 계약서 작성 시 금액, 일정, 인도 조건, 권리 관계, 위약금 등을 명확히 기재하여 분쟁을 예방해야 합니다. 상호 간의 신뢰를 바탕으로 한 계약 체결이 원활한 부동산 거래의 핵심입니다.
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